LTV, DTI, DSR 부동산 규제의 모든 것 (주택담보대출 한도 계산하기)

뉴스나 부동산 관련 유튜브를 보면 자주 등장하는 부동산 용어가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR인데요. 이 용어를 이야기할 때 주택담보대출(아파트담보대출, 빌라담보대출 등 주거용 부동산 담보대출)이 항상 같이 따라다닙니다. 주택담보대출을 받기 위해서는 LTV, DTI, DSR이 대출의 한도를 결정하는 기준이 되기 때문입니다.

 

본 포스팅에서는 LTV, DTI, DSR을 한 번에 이해시켜 드리겠습니다.

 

 

주택담보대출을 받는 경우에 대출금액의 한도를 계산하는 기준이 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 뉴스나 부동산 관련 유튜브에서 많이 접해보았지만 쉽게 와닿지 않습니다. 그러나 조금만 살펴보면 쉽게 이해가 가능합니다.

각각의 용어의 의미를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

규제 기준	의미
LTV (담보인정비율)	주택 시세 기준 대출 한도 결정
DTI (총부채상환비율)	대출하는 사람 소득 기준으로 결정
DSR (총부채원리금상환비율)	연소득 대비 모든 대출(신용대출, 주택담보대출 등)의 원리금으로 결정

 

아주 간단히 정리를 했지만 아직 의미가 와닿지 않는 것 같습니다. 그럼 예시를 통해 각 용어가 가진 의미를 살펴보도록 하겠습니다.

 

LTV (담보인정비율)

LTV는 현재 아파트(혹은 주거용 부동산)의 시세를 기준으로 대출을 받을 수 있는 최대 금액을 말합니다. 즉, 내가 사려는 아파트 가격에서 얼마까지 대출이 나올 수 있느냐를 이야기하는 것입니다. 

이제 예시를 살펴보겠습니다. A 아파트를 구매를 하려고 합니다. 그리고 구매하려는 A 아파트는 LTV가 50%만 나온다고 합니다. A 아파트의 KB 시세가 5억이라고 가정할 때 LTV 50%이므로 대출은 5억의 50%인 2억 5000만원까지 대출이 나오는 것입니다.

 

A 아파트 (KB 부동산시세 5억) LTV 50% : 대출 한도 2억 5000만원

 

LTV는 같은 주택이어도 대출하는 사람의 상황에 따라 달라질 수 있고 아파트의 위치에 따라 달라지게 됩니다. 또한 생애 처음으로 집을 구매하는 경우도 LTV가 다릅니다. LTV 규제 한도는 아래와 같습니다. 

 

구분	생애최초	무주택자	1주택자(처분조건)	다주택자
비규지역제	80	70		60
규제지역	80	50		30

 

현재 서울의 강남 3구(서초구, 송파구, 강남구)와 용산구만 조정지역이고 그 외의 지역은 비규제 지역이니 참고하시길 바랍니다.

 

 

DTI (총부채상환비율)

아파트 구입 시 LTV만으로는 담보대출의 한도를 알 수 없습니다. 은행과 같은 금융기관에서는 담보대출을 심사할 때 LTV 말고도 DTI와  DSR을 함께 사용합니다.

 

그럼 DTI는 무엇일까요? 돈을 빌리는 사람의 연소득에서 1년 동안 갚아야 하는 금액의 비율을 이야기합니다. 

예를 들어 DTI가 40%이고 연소득이 5000만원인 직장인은 부동산 원리금과 대출이자를 포함하여 2000만원까지 상환하는데 쓸 수 있다는 것입니다. 만약 아무런 대출이 없다고 가정한다면 1년에 담보대출 원리금을 2000만원까지 갚을 수 있는 것입니다. 즉, 원리금이 160만원 정도를 갚을 수 있는 것이죠.

원리금 160만원 정도는 금리 5% 기준 3억을 30년납을 하는 경우 나오는 금액입니다.

 

DTI의 규제 한도는 아래와 같습니다.

구분	생애최초	일반
투기, 투기과역지구	60%	40%
조정지역	60%	50%
비규제지역	60%	60%

 

 

DSR (총부채 원리금상환비율)

DSR은 DTI와 달리 개인이 보유한 모든 대출의 원리금 전부를 연소득 대비로 따져 대출한도를 정하는 방법입니다. 담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스통장, 학자금 대출 등 모든 대출에 적용됩니다. 연소득 5000만원이면 모든 대출의 원리금을 합쳐 2000만원을 넘을 수 없습니다. DSR로 인해 주택담보대출 금액이 상당히 작아질 수 있기 때문에 미리 이 DSR을 잘 알아보셔야 합니다.

 

DSR 규제 비율은 아래의 표와 같습니다.

구분	DSR 규제비율
은행	40%
비은행권	50%

 

 

LTV, DTI, DSR 계산하기

이중에 LTV는 직관적으로 계산하기 쉽지만 DTI와 DSR은 계산하기 어려운 부분이 있습니다. 그러나 부동산계산기라는 사이트에서 DTI와 DSR을 손쉽게 계산할 수 있습니다.

 

부동산 계산기 사이트는 아래와 같습니다.

부동산계산기

 

위 사이트에 접속하셔서 담보대출 한도를 나의 상황에 맞게 직접 계산해 보시는 걸 추천드립니다. 

처음 사용하는 경우에 조금 어려운 경우가 있지만 조금만 사용해 보시면 쉽게 사용이 가능하실 것입니다.

 

이번 포스팅에서는 항상 들을 때마다 헷갈리는 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았습니다. 내 집마련 시 대출을 받을 경우 대출 한도를 정확히 알고 있어야 합니다. LTV, DTI, DSR이라는 용어만 들어보았을 때는 익숙하지 않은 경우에는 좀 어렵게 들리지만 조금만 살펴보면 이해가 쉽게 되실 것입니다.

오늘 포스팅을 통해 이 세 가지 용어들이 이해되고 집을 구매할 때 도움이 될 수 있으면 좋겠습니다.